우리나라만큼 부동산대란이 있는 나라도 드물꺼라고 생각됩니다. 금리가 자꾸 낮아져서 요즘에는 전세도 구하기 어려운 실정인데요. 전세든 월세든 남에게 일정의 보증금을 맡기고 들어가 사는 거다보니, 나중에 혹시 문제가 생길때를 대비하여 전입신고 확정일자를 받으려는 분들이 많은데, 저의 실 경험을 토대로 확정일자에 대해서 정리해보았습니다.
■ 보증금을 받는 조건?
부동산 거래를 해보신 경험이 있는 분들은 아시는 내용이지만, 처음 거래를 해보는 대학생이나 사회초년생은 보증금을 확실히 받기 위한 조치에 대해 헷갈리게 되는데요. 간단하게 정리해보자면, 3가지 요건이 충족이 되어야 보증금을 확실히 받을 수 있습니다.
1.전입신고
여러분이 월세든 전세든 간에 부동산 거래를 하셨으면 전입신고를 하고 살 수도 있고 안하고 살 수도 있는데요. 나중에 집에 경매에 넘어가거나했을때 자신의 보증금을 지키려면 전입신고는 하셔야합니다.
2.확정일자
그리고 전입신고와 동시에 가장 빨리 해야하는 것이 확정일자인데요. 이것은 국가기관에서 여러분이 그 날짜에 거래를 했다고 공식적으로 확인을 해주는 것을 말합니다. 신청하는 방법은 신분증과 부동산거래서를 가지고 동네 주민센터에 가시면 되는데요. 요즘에는 인터넷으로도 가능하다고 하니 시도해보시는 것도 좋겠습니다.
확정일자는 중요한 점이 있는데, 신청한 다음날부터 효력이 적용됩니다. 만약 여러분이 3일날 거래를 했고, 뜸들이다가 5일날 확정일자 신청을 했으면 6일날 부터 효력이 생깁니다. 그런데 만약 집주인이 담보대출을 5일날부터 받았다면, 여러분의 확정일자는 효력이 없는 것입니다. 6일부터 효력이 생기니… 집주인이 집담보대출을 받았다는 것을 알고도 거래를 한것으로 인식이 되는 것이죠. 그러니 확정일자는 보통 이사당일날에 하는 경우가 많습니다.
3.실제 주거하고 있어야합니다.
이 부분이 가장 애매한데요. 실제로 여러분이 거기에 살고 있어야합니다. 그런데 이걸 증명하기가 애매한 부분이 많아서 부동산 투자 하는 분들은 침대랑 식기도구 몇 개 놓고, 여기서 살고 있다고 흉내만 내는 경우도 많죠. 아무튼 핵심은 여러분이 거기서 살고 있다는 흔적이나 증거가 있어야한다는 것입니다.
전입신고, 확정일자, 실제 점유 이 3가지 조건이 만족이 되어야 부동산 보증금을 차후에 우선으로 변제받을 수 있는 권리가 생기는 것이죠. 하지만, 소액의 경우에도 꼭 해야할까요? 여기에 다른 방안이 있답니다.
■소액임차보증금제도
월세의 경우에는 보증금이 100에서 많으면 1000정도 인데요. 대부분 300~500 사이에 형성이 되어있죠. 그런데 이 금액을 지키기 위해 전세도 아니고 월세인데 위에 3가지 조건을 꼭 충족시켜야할까 하는 생각이 들때도 있는데요. 나라에서는 이런 소액 보증금을 담보로 잡힌 분들을 위해 소액임차보증금제도라는 것을 운영하고 있습니다.
골자는 지역마다 정해진 소액 보증금한도에 따라서 최우선 변제를 보증을 해주는 것입니다. 이 조건에 해당하기 위해서는 위 3가지 조건 중에 확정일자를 뺀 나머지 2가지 조건(점유, 전입신고)만 충족해도 대항력이 생겨서 소액인 경우에 최우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 이 제도가 생긴 이유는 소액으로 힘들게 살아가는 사람들이 대부분 월세로 사는데, 보증금마저 뺏겨버리면 몰락할 수 있기에 생존권을 위해서 만든 제도라고 하네요.
다만, 지역 시도별로 보증금 한도가 각각 다르니 해당 시군구처에 소액임차보증금한도를 문의해보시면 더 정확하겠구요. 전입신고와 점유는 경매가 끝날때까지 계속 유지가 되어야 보증금을 받을 수 있답니다.(한가지 팁을 드리면 경매진행 중에는 월세를 내지 않아도 된다고 해요. 즉, 점거와 전입상태만 유지하면 되는 것이죠.)
아무튼 전입신고 확정일자 점유를 모두 충족시켜야하는 분들은 전세이고 보증금이 큰분들이고, 300~500정도의 보증금으로 월세를 사시는 분들은 전입신고와 실제거주만 하고 계시면 되겠습니다.
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